本人と称して本人でない業者などが出現し契約書に調印をすることがあります。
これは無権代理人ですらないので、契約は無効です。 ただし、商行為（会社が当事者の契約など）であれば代理人を名乗る（顕名代理の）必要はないので、代理権があれば代理行為として有効です。
また、それが売主の意向で行われたのであれば、無権騒動は起きないでしょうし、代理とはいえなくても、代行行為の有効を主張することもできるでしょう。 不動産の存在や、その権利関係には「登記」という手続きがあり、その登記によって不動産の存在や権利関係が公的に証明されます。

動産、つまり家具や衣服や絵画などには登記という制度はありません。 動産は、手に持っているとか家に置いてある、というような占有という形で権利関係が眼に見えてハツキリするかこれに反し不動産、特に空き地などは誰の物だか見ただけでは見当がつきません。
そこで公的な「登記」という方法で権利関係を公示するのです（なお、特殊な動産については登記があります）。 動産は占有、不動産は登記、この2種類でそれぞれの権利が公示されるのです。
もっとも登記ということは不動産に限ったことではありません。 登記とは、ある事項を公示する方法として、公開された公簿に記載することをいいます。
第3者に対し、特定の権利関係などの内容を明らかにし、取引の安全を保護する制度です。 不動産登記のほかには、立木登記、船舶登記、工場財団登記など、不動産類似のものの権利関係の登記があります。
たとえば売買予約の仮登記であれば、売買予約が完結し、本登記をするときには登記簿の仮登記の次に明けてある空欄に本登記を書きこみます。 そうすると次順位の本登記に優先し、次項で述べる対抗力を発揮できるのです。
また、予告登記などもすることができます。 次に商業登記や法人登記があります。
株式会社の代表取締役などは商業登記簿のうちの株式会社登記簿に記載されています。 株式会社など法人が所有する不動産者であれば、登記手続きには、代表権つまり登記手続きの権限を証明するため、商業登記簿にもとづく代表者の資格証明書か登記簿謄本が必要です。
そのほか夫婦財産契約登記がありますが、あまり利用されていません。 登記の中には仮登記もあります。
仮登記は登記（本当記）の順位を取って置くための登記でなお、契約に際しても、同様の確認を必ずすべきです。 登記としてはこの不動産登記と商業登記の二つが重要で、不動産取引についてもこれらは登記には対抗力がある登記の効力の中心は対抗力です。

不動産の権利、例えば所有権の移転（物権変動）があったとき、これを他人に主張できる力を対抗力といいます。 権利の移転は登記がない間は当事者間の内々の約束事にすぎず、第3者に対しては主張できないのであり、無視されても仕方がないのです。
つまり登記があって初めて権利の移転を第3者に対し主張できる、というのが登記の制度です。 いわば登記により当事者どうしの契約を公にするということです。
地上権や抵当権の設定なども同じです。 この主張できる効力を対抗力というのです。
ただし、当事者は互いに契約をして物権変動を知っているのですから、当事者間には対抗力の問題などはなく、買主は売主に契約による権利の移転、物件の引渡しを請求できますし、売主（または売主の前者である登記名義人）に対して登記手続きの請求ができます。 このような制度ですから、登記がない間に売主が二重売買をして、後の買主に登記を移せば、後の買主が対抗力を得て、登記のない前の買主に対して所有権移転を主張できることになります。
その前や、前の前の者が無権利者であれば、後は全部無権利者なのです。 画登記には公信力がある（登記を信じて取り引きした者は保護される）か登記には公信力はありません。
公信力とは登記があれば内容どおりの物権変動があることになる、という効力です。 これは、物権変動は登記を信頼すればよいという制度ですが、わが国ではその制度をとっていません。

文書偽造などによる登記がある場合に真の権利者を保護するためです。 偽造書類により登記名義人になっても、真の権利はもともとないから登記は無効です。
そして、登記に公信力がないのだから登記簿を信じて権利の譲渡を受けた者も権利の取得はできなります。 「登記がないと対抗できないが、登記があっても権利があるとは限らない」というのが、対抗力と公信力の関係です。
不動産の購入にあたっては、登記名義人が真の権利者であるかどうか、登記とは別に調べなければなりません。 ただし、前の買主は売主に対し代金の返済や損害賠償を請求できますし、売主は背任罪となる。
登記された物件変動は一応真実のものと推定されます。 登記に公信力は無いとはいえ、登記があれば権利が存在するのが普通です。
そこで登記があればその権利の存在をひとまず推定し、反対の証明がないかぎり権利が存在するものと扱うことを登記の推定力といいます。 登記を信頼した者は、信頼したことについて無過失と推定され、取得時効などで無過失の占有者として有利となります。
また、担保権の登記簿謄本は競売申立ての根拠文書になります（民事執行法一8一条）。 例外として登記がなくても第3者に権利を対抗できることがあります。
借家権などがそれにあたります。 家屋の引渡しがあれば借家権を第3者（その後に建物を買った者など）に対抗できるのです。
農地の賃借権も同様です。 土地の賃借権も（土地に賃借権の登記がなくても）地上の建物に所有権の登記があれば土地賃借権の対抗力が生じます。
そこで不動産購入にあたっては、登記簿の調査のほかに、そのような賃借権や小作権がないかを調査する必要があります。 仮登記には対抗力は無く、順位保全の効力があるだけです。
しかし、仮登記により本登記をすれば（仮登記の次の空欄に記入され）、仮登記の順位で対抗力が生じます。 このように仮登記は本登記が予想されるので、第3者を牽制する事実上の効果もあります。

不動産の権利を争う登記抹消・回復の訴訟があると裁判所からの連絡により予告登記がされます。 ただし、予告登記には特別の効力はなく、登記に争いがあること、権利消滅の可能性があることを公示して第3者に用心させるだけです。
不動産登記法による登記の対象としては、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権があります。 さらに仮登記、予告登記についても規定しています。
不動産の取引での心配は、買主の側はいつ所有権の移転登記をしてくれるか、売主の側は代金の全額をいつ支払ってもらえるか、ということです。 このようなお互いの希望から、通常は同時履行という形で取引が行われます。
また、購入予定の物件に抵当権がついている場合、買主は、その抵当権を抜いてもらう必要があります。 抵当権を抜くという約束だけで、抵当権が付いたまま購入するのは危険です。
なお、取引では、その各段階で必要に応じて仮登記などを活用します。 さて、不動産を購入しようとするとき、まず目につくのは広告でしょうが、現実に接触するのは不動産業者です。
マンションなどの建築販売業者が直接の売主になることもありますが、多くは仲介業者が入ります。

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